將房屋交給子女可能會產生稅收後果，但是有一些方法可以免稅。最佳使用方法將取決於您的個人情況和需求。

將房子分給子女的最簡單方法是將其留給孩子。只要您的遺產總額低於1170萬美元（在2021年），您的遺產就不會支付遺產稅。此外，當您的子女繼承財產時，這會減少他們出售財產時必須繳納的資本利得稅額。資本利得稅是對財產的“基礎”與其售價之間的差額繳納的稅款。如果子女繼承了財產，則財產的稅基將“提高”，這意味著該基數將是死亡時財產的價值，而不是財產的原始成本。

該計劃有一些弊端。有些州的遺產免稅額比聯邦的豁免額小，因此將財產留在您的遺產中可能會導致您的遺產欠州稅。此外，如果您在去世前的任何時候都需要醫療補助，則醫療補助可能會對該財產施加留置權，並且在您去世後可能需要出售該財產以償還醫療補助。

送禮物給子女

如果您在任何一年中向其配偶財產以外的任何人提供價值超過15,000美元（每對夫婦30,000美元）的任何東西，則您必須提交禮品稅表格。但是您可以在整個生命週期內總計捐贈1170萬美元（在2021年），而無需支付贈與稅。如果您的住所價值不到1170萬美元，並將其交給子女，您可能不必繳納任何贈與稅，但您仍必須提交一份贈與稅表格。

贈予財產的弊端是它可能給您的子女帶來資本利得稅後果。如果您的孩子計劃出售房屋，他們可能會面臨陡峭的資本利得稅。贈予財產時，它不會像繼承財產時那樣在基礎上提高。當您交出財產時，贈予人的財產的計稅基礎（或原始成本）將成為收款人的計稅基礎。

此外，如果您在禮物送出的五年內申請醫療補助，給孩子贈與房屋可能會產生後果。根據聯邦醫療補助法，如果您在申請醫療補助之前的五年內轉讓資產，則您將有一段時間沒有資格獲得醫療補助（稱為轉移罰款），具體取決於資產的價值。

賣屋

您也可以將房子賣給子女。如果您以低於公平市價的價格出售房屋，則完整市價與售價之間的差價將被視為禮物。如上所述，您可以對這項禮物使用$ 15,000的年度贈與稅免稅額以及$ 1170萬（在2021年）的終身贈與稅免稅額。與上述禮品有關的相同問題將適用於此禮品。

另一種選擇是按全價出售房屋，但要留有該物業的票據。註釋應為書面形式，並應包括利息。然後，您可以使用每年15,000美元的贈與稅免稅額，每年向您的子女贈與$ 15,000，以幫助在票據上付款。這可能很棘手，您應該諮詢您的律師，以確保這不會引起稅收問題。

將您的房屋放入信托

轉移財產的另一種方法是將其置於信托中。如果您以不可撤銷的信託形式將您的孩子命名為受益人，那麼當您去世時，它將不再屬於您的遺產，因此您的遺產將不會為轉讓支付任何遺產稅。該房屋也將不受醫療補助財產的追償。

不利的一面是，一旦房屋獲得了不可撤銷的信任，就無法再次將其取出。儘管可以出售，但收益必須保留在信託中。與送禮類似，如果您在房屋轉讓後的五年內申請醫療補助，您可能會受到醫療補助的處罰。

找出將財產轉移給子女的最佳方法將取決於您的個人情況。與您的律師聯繫，以決定哪種方法最適合您的家庭。