澳洲買樓好唔好 - 養樓的成本（一）
上一篇分享到在澳洲買樓投資的 case study，有很多迴響，所以想和大家作一個延申的探討，歡迎大家一起討論。 上一篇「澳洲買樓好唔好 」 👉 https://www.facebook.com/109134127253779/posts/214353496731841/?d=n 除了有能力一筆過支付樓價的朋友，大部分朋友都需要做按揭，所以，養樓最大的成本，應該是供樓。 香港有物業的朋友，常採用的方法是將香港物業加按吐現，再用來支付澳洲物業的樓價；又或者向銀行做按揭 香港有銀行做澳洲物業的按揭，不過只限有市中心 25 公里範圍以內，對於一般投資者及自住買家，限制很大。 在這幾天，分別向幾間銀行的 RM、Lender 以及 Mortgage Broker 搜集資料；查實，不同的銀行有不同的條款及收費，花多眼亂。
總括而言，除了個人的借貸能力外，打算在澳洲置業的朋友，還要有以下的額外考慮： - 收入來源 - 澳洲本地 vs 海外（香港）收入 - 澳洲身份 - Citizen / PR / TR / 海外人士
以下是一個小歸納作參考，未必可以完全 cover 所有個案，有需要可以留言，或個別與我聯絡：
- 澳洲本地收入的 Citizen / PR
- 這是銀行最喜愛的，收入穩定，一般可以借 8 成
- 自住物業按揭利率由 1.88% - 2.2% 不等
- 投資物業，可以做 Interest Only，目前利率約 3%
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留意一下，個別銀行對 Apartment 及 House & Land 取態比較保守，可能做不了 8 成及有其他額外條款
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澳洲本地收入的 TR
- 條件大致上和上面的差不多
- 不過部份銀行只接受指定類別的 TR 持有人申請，以其中一間 Big 4 為例，只接受 188，482， 457 的簽證持有人申請，而且還要看有效年期及工作類別，主要考慮是借貸人將會長時間留在澳洲居住
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銀行提供的按揭成數也由 7 成至 8 成不等
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在香港工作的澳洲 Citizen / PR
- 在香港工作的 Citizen / PR，也可以香港收入申請按揭作 Investment Property
- 目前利率約 3%
- 按揭成數也可達 8 成
- 不過會以香港的收入 6-8 折計算，即香港年薪 100 萬，銀行以 60 萬計算借貸能力
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另外，有銀行可以為在香港工作的新西蘭 citizen 提供同樣的借貸安排，不過，也有銀行對於身處香港的 Citizen 及 PR 有不同的借貸安排
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沒有澳洲身份
- 包括正在申請簽證的朋友，仍在香港的 TR 持有人，或純粹想投資海外物業的香港朋友
- 4 大銀行都比較保守，不過有中小銀行及 non-bank lender 接受以香港收入申請按揭
- 以香港人熟悉的獅子銀行澳洲分行為例
- 接受海外人士，以香港收入申請按揭
- 不過以收入的 6 折計算借貸能力
- 按揭成數為 6 成
- 目前利率約 2.4%
- 條件是必需是香港分行的 Premier account holder
- 如果想做高一點按揭成數
- 一些 non-bank lender 可以按 7 成
- 以收入的 7-8 折計算借貸能力
- 不過利率會較高， 約 4.8 - 5%
- 部份會有申請費及風險費，由借貸額的 1% 至 2.5% 不等
- 另外，要留意一點，對於海外物業投資者，目前銀行對 internal size 是有規定的，如果在 45 sqm，只能按 5 成 不少香港朋友都問，既然沒有澳洲身份買樓成本較高，為何不等到有 PR 簽證後才出手？ 試分享以下想法：
- 按澳洲平均每年樓價 5-8% 的升幅，加上非常可能發生的環球通漲，現在的 100 萬，明年就不是 100 萬了
- 供樓是一件長遠的事情，認真計劃到澳洲的朋友，到達後安頓好，有本地收入， 自然可以以本地收入轉至條件更好的按揭
- 如正在申請簽證的途中， 可以考慮 off-the-plan 物業，計算好，在 settlement 時已取得簽證， 那就可以用更好得條件貸款，不過 off-the-plan 物業，也要小心選擇，未來再詳談 以上謹供參考，最終還是要看個人的借貸能力，以及當時銀行的條款。 這篇暫告一段落，下一篇再分享其他買樓 / 養樓的駛費。 圖 1-2 香港人比較熟悉的銀行（其實還有很多） 圖 3 - 【新鮮出爐】跟據市場分析機構Corelogic 數據顯示，11 月份，澳洲各主要城市樓價全面上升，全年計，除了 Perth & Melbouene，就算有疫情，普遍也有 3-7% 升幅！
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